O avanço da regulamentação da Reforma Tributária começa a redesenhar o mapa de investimentos no mercado imobiliário, especialmente no segmento de aluguel por temporada. O que antes era tratado como renda imobiliária passa, aos poucos, a ser enquadrado como atividade econômica organizada, com impactos diretos na carga tributária, na forma de apuração dos impostos e na necessidade de planejamento por parte dos investidores.
A mudança não é apenas conceitual. Ela altera a lógica de tributação do setor e tende a elevar o custo fiscal da operação, principalmente para pessoas físicas que exploram imóveis por diárias ou períodos curtos, prática comum em plataformas digitais de hospedagem, conforme especialistas ouvidos pelo InfoMoney.
Segundo o tributarista Tiago Conde Teixeira, sócio do Sacha Calmon-Misabel Derzi Consultores e Advogados e professor do IDP, a reforma representa uma mudança importante na forma como o Estado passa a enxergar aa modalidade de locação. “O aluguel por temporada passa a ser tratado como atividade econômica, com características de prestação de serviços. Isso muda completamente a forma de tributação”, afirma.
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Na prática, o segmento passa a entrar no radar dos novos tributos sobre o consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que incidem sobre a receita da operação, e não sobre o lucro. Essa mudança tende a pressionar margens, especialmente em operações com custos elevados, vacância ou forte sazonalidade.
“O problema não é só pagar mais imposto, mas pagar de um jeito diferente. Tributos sobre consumo não levam em conta despesas ou períodos sem ocupação”, explica Teixeira.
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Erosão de margens
A reforma não altera o Imposto de Renda, que continua incidindo normalmente sobre os rendimentos do aluguel. O ponto de atenção, segundo os especialistas, é a convivência entre o imposto sobre a renda e os novos tributos sobre a atividade econômica.
Sem planejamento, essa combinação pode levar a uma erosão da rentabilidade. O investidor continua vendo o dinheiro entrar, mas percebe que sobra menos ao final do período.
Além disso, o novo modelo traz maior sofisticação na fiscalização e amplia as obrigações acessórias, aumentando o risco para quem opera de forma desorganizada ou informal.
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O que mudou
A Lei Complementar nº 214/2025 consolidou essa mudança ao estabelecer que a locação por temporada, definida como contratos inferiores a 90 dias, passa a ser tratada como serviço de hospedagem, equiparado a hotéis e pousadas. Com isso, a atividade fica sujeita ao IBS e à CBS, com aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão.
De acordo com o tributarista Milton Fontes, do Peixoto & Cury Advogados, a alteração é profunda e altera de forma relevante a carga tributária, sobretudo para pessoas físicas. “Antes da reforma, a pessoa física pagava basicamente Imposto de Renda, com alíquota máxima de 27,5%, sem tributos sobre consumo e sem obrigação de emissão de documentos fiscais”, explica.
Com o novo modelo, além do IR, passam a incidir IBS e CBS. Em um aluguel de R$ 10 mil, a carga tributária total da pessoa física pode chegar a aproximadamente 44%, enquanto uma pessoa jurídica no lucro presumido pode ter carga próxima de 27%, ou até menor, dependendo do aproveitamento de créditos.
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Pessoa jurídica ganha força
Na avaliação dos advogados, a tributação da locação por temporada praticamente dobra para quem opera como pessoa física. Já a estruturação via pessoa jurídica tende a se mostrar mais eficiente após a reforma, especialmente para quem possui mais de um imóvel ou opera com volume relevante de receitas.
“A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização, inclusive com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro”, afirma Fontes.
Isso não significa que operar como pessoa jurídica se torna obrigatório, mas passa a ser uma alternativa que precisa ser analisada caso a caso. Estruturas como holdings patrimoniais ganham espaço não apenas pela eficiência tributária, mas também por questões de organização e proteção patrimonial.
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Investimento exige estratégia
Para os especialistas, o aluguel por temporada continua sendo um bom investimento, sobretudo em cidades turísticas, polos corporativos e grandes centros urbanos. O que muda é o perfil da operação.
“O investimento deixa de ser quase passivo e passa a exigir gestão, precificação correta e planejamento tributário”, resume Teixeira. “A Reforma Tributária não mata o negócio, mas pune quem não se adapta.”
No novo ambiente, o improviso perde espaço. Planejar deixa de ser uma sofisticação e se torna condição básica para preservar margens e manter a viabilidade econômica do aluguel por temporada nos próximos anos.
